LOCAZIONE, EMERGENZA CORONAVIRUS E IMPOSSIBILITA’ DELLA PRESTAZIONE

Le conseguenze  delle misure disposte per contenere il  diffondersi dell’epidemia da corona-virus, hanno fatto nascere la necessità di trovare soluzioni giuridiche compatibili riguardo alla problematica dell’esecuzione dei rapporti contrattuali di durata o non ancora eseguiti, nella consapevolezza che la chiusura di moltissime attività e la difficoltà di spostarsi ha provocato l’innalzamento del livello numerico di inadempimenti in quasi tutti i comparti commerciali e industriali.

I rinvii processuali e le sospensioni espressamente previsti intervengono per evitare le conseguenza automatiche della decorrenza dei termini, mentre le conseguenze giuridiche dei comportamenti obbligati sono solitamente analizzate sotto la lente degli istituti della  impossibilità sopravvenuta totale o parziale della prestazione e della forza maggiore (nella forma del factum principis).

A differenza degli istituti di diritto del lavoro che hanno, giustamente, ricevuto attenzione prioritaria riguardo alla generalità dei rapporti contrattuali la disciplina dell’emergenza è limitata all’art. 91 del DL 18/2020 che  introduce il comma 6-bis all’articolo 3 del decreto – legge 23 febbraio 2020, n. 6. La disposizione è diretta a considerare le conseguenze di un inadempimento qualora le stesse derivino dal “… rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto …” precisando che tale situazione “ … è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 (responsabilità del debitore) e 1223 (risarcimento del danno) c.c. …” e ciò in relazione a “… eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti.”
Tale disposizione non costituisce una deroga all’articolo 1218 del Codice civile , ma impone al giudice, chiamato a decidere, di “valutare l’esclusione” della responsabilità del debitore nel caso in cui l’inadempimento sia stato provocato dal «rispetto delle misure di contenimento». Un esempio classico è l’impossibilità di adempiere dovuta all’obbligo di quarantena, ma la casistica più ampia vi potrà verosimilmente scorgere nel numero di inadempimenti causati dagli effetti economici dei provvedimenti restrittivi, ovvero di tutte quelle situazioni in cui i gli potrà il debitore è impossibilitato a pagare forniture, servizi, canoni di locazione per la carenza di liquidità derivata dalla sospensione dell’attività.

L’impossibilità sopravvenuta della prestazione se, da una parte,  esonera il contraente da responsabilità per danni e interessi, dall’altra lascia inalterato il debito periodicamente maturato, pur nell’evidenza della incolpevole debolezza finanziaria di una delle due parti che, verosimilmente, non potrà riprendere la piena attività per diversi mesi.
Gli istituti giuridici ordinari e le normative speciali idonee a tutelare situazioni di questo genere devono essere anche ricondotti e interpretati anche alla luce dell’art. 41 della costituzione, che mira a disciplinare l’attività economica  per l’indirizzo a fini sociali.

A prescindere dagli auspicabili interventi legislativi, la soluzione della problematica della impossibilità per l’imprenditore di attendere temporaneamente la propria prestazione economica deve fare i conti con le prospettive di mercato dell’impresa stessa e con la consapevolezza che una rinegoziazione del contratto può essere conveniente per entrambe le parti.
Pare pacifico che il contraente di un contratto di durata ha diritto alla risoluzione del contratto, essendo l’emergenza sanitaria un avvenimento straordinario e imprevedibile che (1467 cc) che legittima la risoluzione del contratto con liberazione del contraente dalle periodiche obbligazioni future, ma allo stesso tempo determina il venire meno del godimento del bene o del servizio oggetto del contratto.

Il Decreto Cura Italia (Decreto-Legge 17 marzo 2020, n. 18: Misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19.) è intervenuto sui contratti in questione, in particolare sui contratti di locazione a uso commerciale, al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza COVID-19.

L’art. 65 del decreto prevede uno specifico bonus  (credito d’imposta per botteghe e negozi) per i soggetti esercenti attività d’impresa. L’agevolazione è concessa sotto forma di un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, degli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe). Il credito d’imposta si applica solo alle attivita’ oggetto di sospensione in quanto non rientrante tra quelle identificate come essenziali e sarà utilizzabile in compensazione ai sensi dell’art. 17 del D. Lgs. 9 luglio 1997, n. 241

A parte i destinatari di questa misura, per i conduttori di immobili ad uso commerciale, produttivo, professionale, nonché per i titolari di contratti di affitto d’azienda, le soluzioni giuridiche praticabili al momento sono ancora embrionali rispetto alla tutela dell’interesse del conduttore  alla prosecuzione dell’attività, ma comunque offrono uno spunti di riflessione, anche nell’ottica di  valutare il contrapposto  interesse del proprietario a percepire i proventi della locazione.
Infatti, la verosimile prospettiva di una recessione economica,  che potrebbe penalizzare anche il mercato delle locazioni, non può lasciare esente il proprietario dal valutare il rischio che l’attuale locatore possa cessare o trasferire l’attività, con le conseguenze negative di lasciare il fondo sfitto per un considerevole periodo di tempo.

Tenendo presente tale duplice prospettiva, un primo strumento per il conduttore è previsto dall’art. 27 della L. 392/78 consente al di recedere con preavviso di 6 mesi,  che comporterebbe, comunque, la cessazione dell’attività o il suo trasferimento in un fondo diverso da reperire sul mercato e comunque l’obbligo di corrispondere il canone per almeno 6 mesi.

L’ultimo comma del l’art. 27 ultimo comma della Legge 392/1978, consente, in caso di inidoneità giuridica dei locali messi a disposizione dal locatore, il recesso unilaterale dal contratto. In tale fattispecie può rientrare solo con estreme forzature la chiusura obbligata, poiché l’inidoneità è solo temporanea

Altra ipotesi dibattuta è quella della “impossibilità parziale sopravvenuta” regolata dall’art. 1464 cc. Quella disposizione, infatti, prevede la possibilità della riduzione della prestazione, e in questo caso del canone, perché la “… prestazione di una parte (locatore) è divenuta in tutto o in parte impossibile…” in base a provvedimento amministrativo (factum principis) per il periodo strettamente necessario alla ripresa dell’attività.
E’ stato anche prospettata l’ipotesi che  il divieto di esercitare l’attività determina la mancanza degli incassi e la conseguente  impossibilità di adempiere alla propria obbligazione (canone).  Si tratta, nella sostanza, del riferimento al c.d. inadempimento di necessità, già elaborato in riferimento agli effetti della crisi economica e che, nel caso specifico senza bisogno di operare particolari forzature nella lettura degli art. 1218 c.c.  1256, co. 2, c.c.; sembra adattarsi bene alla situazione in corso, essendo  evidente il nesso che lega il ritardo alla temporanea impossibile effettuare la prestazione per le conseguenze sia giuridiche che economiche dei provvedimenti connessi alla pandemia da COVID-19.

E’ stato osservato anche che in tale prospettiva  si tratterebbe , semmai, di una posticipazione dell’obbligo e non di una sua esclusione, e pertanto, dal momento in cui cessi l’impossibilità sia cessata, il conduttore sarà tenuto al pagamento dei canoni precedenti non corrisposti.

Alcune recenti sentenze della Corte di Cassazione, pur se in ambiti diversi,  hanno configurato un rimedio che appare più aderente alla vicenda in oggetto, e che troverà certamente ulteriore approfondimento da parte dei tribunali. In particolare si tratta della risoluzione per ‘inutilizzabilità della prestazione’ da parte del creditore.

La nozione non è ignota alla elaborazione giuridica che, nell’ambito dell’analisi dei modi di estinzione

dell’obbligazione diversi dall’adempimento, riferisce che causa autonoma di estinzione dell’obbligazione è il venir meno dell’interesse creditorio.  A ciò si aggiunge che l’interesse può venir meno in quanto esso 1) è stato soddisfatto al di fuori dell’adempimento e degli altri modi estintivi tipici ovvero in quanto 2) la prestazione non è più utilizzabile da parte del creditore.

Ciò detto,  a seguito del provvedimento di chiusura delle attività commerciali di cui al Dpcm dell’11 marzo 2020, risulta appropriato il riferimento alla inutilizzabilità della prestazione, e il  rimedio  della risoluzione o della equa riduzione del canone. La misura di tale riduzione potrà essere  determinata in proporzione all’effettiva utilità di cui il conduttore gode per l’utilizzo del fondo. Tale utilità è riconducibile al mero deposito di merci e attrezzature e cioè escludendo, dal canone convenuto, una quota proporzionale alla componente produttiva  del valore aggiunto.

In conclusione, salve tutte le riserve per una situazione in continua evoluzione, se può essere agevole configurare il diritto del conduttore alla risoluzione con o senza preavviso, e la ragionevole posticipazione della prestazione pecuniaria, il diritto ad una riduzione del canone, anche se non può affermarsi via automatica, è comunque un conseguenza sostenibile anche in base agli istituti di diritto attualmente vigenti, ma comunque da valutare nel caso concreto, nell’ambito di adeguata contrattazione  o  rimessa all’apprezzamento del giudice.

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